Anwendung des Vergleichswertverfahrens
Gemäß ÖNORM B1802 Punkt 5.2. dient das Vergleichswertverfahren insbesondere der Ermittlung des Verkehrswertes
- von unbebauten Liegenschaften,
- sowie bei der Ermittlung des Bodenwertes im Sachwertverfahren und allenfalls im Ertragswertverfahren.
Das Vergleichswertverfahren findet aber auch Anwendung in der Bewertung von:
- Wohnungseigentumsobjekten,
- Einfamilienhäuser in Standardbauweise und -ausstattung, sowie
- Reihenhäuser
Definition Vergleichswertverfahren
Gemäß § 4 Abs.1 Liegenschaftsbewertungsgesetz (LBG) wird der Wert der zu bewertenden Liegenschaft
- durch Vergleich mit den tatsächlich erzielten Kaufpreisen bei vergleichbaren Liegenschaften
ermittelt. Als vergleichbare Liegenschaften werden solche Liegenschaften herangezogen, die hinsichtlich der wertbeeinflussenden Umstände weitgehend mit der zu bewertenden Liegenschaft übereinstimmen. Abweichende Eigenschaften und geänderte Marktverhältnisse werden nach Maßgabe ihres Einflusses auf den Wert durch Zu- und Abschläge berücksichtigt.
Welche Vergleichspreise sind heranzuziehen?
Es sind nur solche Kaufpreise zum Vergleich heranzuziehen, die
- im redlichen Geschäftsverkehr,
- in zeitlicher Nähe zum Bewertungsstichtag und
- in vergleichbaren Gebieten
erzielt wurden. Soweit die Kaufpreise vor oder nach dem Stichtag vereinbart wurden, sind sie entsprechend den Preisschwankungen im redlichen Geschäftsverkehr des betreffenden Gebietes auf- oder abzuwerten. (siehe §4 Abs.2 LBG)
Welche Vergleichspreise sind auszuscheiden?
Es müssen jene Verkaufspreise vom Vergleich ausgeschieden werden, von denen anzunehmen ist, daß sie
- durch ungewöhnliche Verhältnisse oder
- persönliche Umstände der Vertragsteile
beeinflußt wurden. Laut LIegenschaftsbewertungsgesetz dürfen diese Preise nur dann zum Vergleich herangezogen werden, wenn der Einfluß dieser Verhältnisse und Umstände wertmäßig erfaßt werden kann und die Kaufpreise entsprechend berichtigt werden. (siehe §4 Abs.3 LBG)
Wie werden die Vergleichsliegenschaften ausgewählt?
Für die Ermittlung der Vergleichsliegenschaften werden unterschiedliche Kaufpreissammlungen herangezogen. Die Vergleichsgrundstücke werden in einer Übersichtskarte grafisch dargestellt und je nach Transaktionsdatum valorisiert bzw. nach ihren wertbestimmenden Merkmalen validiert.
Wertanpassung der Vergleichsobjekte (Valorisierung)
Die Valorisierung der Verkaufspreise dient dazu, unterschiedliche Verkaufszeitpunkte auf den Bewertungsstichtag anzupassen. Werterhöhungen oder -verluste im Zeitraum zwischen dem Transaktionszeitpunkt und dem Bewertungsstichtag werden bei den jeweiligen Vergleichspreisen durch Zu- und Abschläge eingepreist.
Zu- und Abschläge für wertbestimmende Merkmale (Validierung)
Im Rahmen der Berücksichtigung abweichender Eigenschaften der Vergleichsobjekte hat ein qualitativer Preisvergleich hinsichtlich der wesentlichen Bewertungsmerkmale und der allgemeinen Wertverhältnisse am Bewertungsstichtag zu erfolgen.
Folgende unterschiedliche wertbeeinflussenden Merkmale zum Bewertungsobjekt werden je nach Relevanz durch Zu- und Abschläge ausgeglichen:
- Flächenwidmung
- Dichte
- Form
- Ausrichtung
- Aussichtslage
- Ruhelage
- Hanglage
- Erschließung
- Grundstücksgröße oder Nutzfläche bei Immobilien
- Entfernung zum Ortszentrum
- Entfernung zu den öffentlichen Verkehrsmitteln
- Verwertungs- und Nutzungsmöglichkeiten
- Sonstiges (Immissionen, Rechte, Lasten)
Konfidenzintervall
Nach der Wertanpassung der Verkaufspreise der Vergleichsliegenschaften hinsichlich
- der Wertsteigerung oder Wertverfalls bis zum Bewertungsstichtag (Valorisierung) und
- der Anpassung der Verkaufspreise hinsichtlich der wertbestimmenden Fakoren (Validierung)
werden die Ergebnisse einem Ausreißertest unterzogen. Ausreißer sind extrem gelegene Werte, die aus der Grundgesamtheit auszuschließen sind. Üblicherweise wird für die Ausreißerbehandlung ein Bereich von ± 35% des ungewichteten oder gewichteten arithmetischen Mittels angegeben.
Dieser Bereich wird dann als Konfidenzintervall bezeichnet.
Marktanpassung
Abhängig von der Verkäuflichkeit des Grundstücks ist es notwendig, eine entsprechende Marktanpassung als Zuschlag oder Abschlag zum arithmetischen Mittel der Verkaufspreise zu berücksichtigen. Das Ergebnis dieser Berechnung ergibt den unbelasteten Verkehrswert.
Rechte und Lasten
Der Wert allfälliger Rechte oder Lasten des Grundstücks wird separat ermittelt und dem unbelasteten Verkehrswert entweder zugerechnet oder davon in Abzug gebracht und somit der Verkehrswert des Grundstücks ermittelt.